房產加公司・年度試算・2026-11-03

買下房產和公司，一年大約賺多少

數字從 2025 年的實際營收算起，不假設成長。房產的租金和公司的盈餘分開列，你可以各自檢驗。客戶轉換、營收成長都是假設，不是保證。

價格：房產一個價，公司一個價

房產有實價登錄可以查，公司有帳可以對。分開標價，你可以各自驗證，再看合計。

標的	開價（元）	說明
房產：大忠南街館 74 坪	22,200,000	以每坪 30 萬估算，面積以權狀為準，之後依實價登錄與鑑價調整。房產上的貸款由買方在交割時清償，抵押權塗銷後過戶。
公司：你的空間有限公司 100% 股權	8,000,000	含客戶合約、營運制度，以及 AI 與客戶管理系統（含程式碼與帳號）。現金不隨公司出售：交割時帳上現金以足額覆蓋客戶押金為準，超過的部分由賣方先領走。
合計	30,200,000	賣方一年內退出營運，交接安排見文末。

房產和公司，各自一年的報酬

公司每月付 8 萬租金給房產持有人。你同時買下兩邊，這筆錢等於左手給右手；分開列是為了讓你看清楚每一邊值不值那個價。

標的	一年的收益（元）	對開價	怎麼算
房產	960,000	4.3%	租金 8 萬 × 12 個月，稅前。未扣房屋稅、地價稅和修繕，這三項要以你拿到的稅單、帳單為準。房價漲跌也沒有算進去。
公司，第一年	865,917	10.8%	稅後。已扣租金、人力，以及第一年的賣方交接費 48 萬。
公司，第二年起	1,249,917	15.6%	稅後。同上，沒有交接費。
兩者合計，第二年起	2,522,396	8.4%	稅前，房產租金加公司稅前淨利，對合計開價 3,020 萬。

算這張表用的假設

項目	設定	依據
營業收入	3,883,367／年	2025 年帳列收入（客戶押金已扣除）換算成全年，不含任何成長。
人力薪資	80,000／月	照目前的人力配置估算。你接手後怎麼分工，這一項會跟著變。
勞保、健保、勞退	薪資的 15%	雇主要負擔的部分，粗估。
房產租金	80,000／月	同區市場租金，大忠南街館 74 坪。公司付給房產持有人。
其他營運費用（含加盟權利金）	256,971／年	2025 年實際支出換算全年：水電、電信、影印、稅捐、雜項，以及實際付給總公司的款項。加盟權利金已包含在內，沒有另外再算一次。已扣除 2025 年被誤記為雜費的定存單轉帳（70,000 元，換算全年 76,364 元）。
賣方交接費（僅第一年）	480,000	前 6 個月每月 5 萬，後 6 個月顧問每月 3 萬。
營利事業所得稅	20%	粗估。

公司一年的損益

項目	第一年	第二年起
營業收入	3,883,367	3,883,367
人力薪資加勞健保退	(1,104,000)	(1,104,000)
房產租金	(960,000)	(960,000)
其他營運費用（含加盟權利金）	(256,971)	(256,971)
賣方交接費	(480,000)	—
稅前淨利	1,082,396	1,562,396
稅後淨利	865,917	1,249,917

這張表把人力 96 萬、租金 96 萬都當成實際支出，是最保守的算法。環瑞館還沒租滿的位子，以及會議室和場地出租的收入，都沒有算進去。

如果你自己下場做一部分工作

項目	第一年	第二年起
公司稅後淨利	865,917	1,249,917
加回你自己做、不必另外付的人力預算	960,000	960,000
你實際可以拿到的上限	1,825,917	2,209,917

這是上限，不是會進口袋的錢：你的時間、個人所得稅和新增的管理成本都還沒扣。

客戶轉做記帳和設立，可能多賺多少

公司有 146 戶登記戶，每一戶都需要記帳報稅。如果其中一部分轉來跟你買記帳服務，營收會增加。下面是試算，轉換率要靠你自己去談出來。

來源	一年營收（元）	假設
現有客戶轉做記帳	1,533,000	146 戶的一半，約 73 戶，每戶每月 1,500 元，第一年算 14 個月。
新客戶設立加記帳	825,000	每年新簽 50 戶，一半會做，每戶設立費 12,000 元、記帳 21,000 元。
合計	2,358,000	還沒扣承作的人力、服務成本和導入成本。

另一條路：訓練事業

這一節只是參考，沒有算進本頁任何一張表。能不能申請、補助多少、哪些項目會核准，要看申請當年的規定和主管機關的決定。

項目	試算	說明
可能的客戶數	登記戶 146 家	只是起點。每一家的規模、投保狀況和是否符合資格，都要逐戶確認。
示意假設	一半參加，每家一年約 5 萬	只用來看數字有多敏感，不是過去的轉換率，也不是核定的額度。
可能的訓練經費	約 3,650,000／年	146 × 50% × 50,000。這是經費規模，不是公司營收。
毛利參考	約 1,100,000 到 1,830,000／年	以毛利 30% 到 50% 示意。講師和執行成本還沒確認。

客戶符合資格、計畫又獲核准的話，訓練可以是現有服務的一部分，也可能帶來場地和後續服務的需求。額度每年會遞減、規則會調整，這裡沒有處理。

公司那一塊，多久回本

只看公司 800 萬的價格。第一列是不算任何客戶轉換，後兩列加入上面的客戶轉做記帳試算。

情境	第二年起的稅後淨利（元）	公司 800 萬的回本年數
只算現有營運	1,249,917	6.4 年
加客戶轉換，毛利 60%	2,381,757	3.4 年
加客戶轉換，毛利 90%	2,947,677	2.7 年

後兩列對轉換率和承作成本非常敏感。環瑞館空位和會議室收入都沒算，第 10 年以後的價值也沒算。

接手後五年，每年大約賺多少

第一欄只算借址和辦公室本業：假設環瑞館從 37 戶增加到 68 戶，大忠南街館月費每年調漲 2%，成本照本頁的配置。後面三欄是客戶轉做記帳的另外試算，不併入本業。轉換模型假設：現有 73 戶第一年開始，之後每年新增 25 戶，每年流失 15%，上限 150 戶，都還要你自己檢驗。

年度	本業稅後（只算借址和辦公室）	客戶轉換的營收（另列，設立加記帳）	合併稅後（轉換毛利 60%）	合併稅後（轉換毛利 90%）
2026（含交接費）	1,465,219	1,329,000	2,103,139	2,422,099
2027	2,113,196	2,358,000	3,245,036	3,810,956
2028	2,377,374	2,574,300	3,613,038	4,230,870
2029	2,521,473	2,758,155	3,845,388	4,507,345
2030	2,545,488	2,914,432	3,944,415	4,643,879

第五年的 130 到 150 戶是照上面的假設推出來的，不是現在已簽約的戶數，也不是業績承諾。

公司的價格，相當於幾年的盈餘

中小型服務業賣公司，常見的討論範圍是年盈餘的 4 到 6 倍，僅供參考，不是成交保證。下表用公司開價 800 萬，除以 2027 年的稅後盈餘。

盈餘算法（2027 年）	稅後盈餘（元）	800 萬是幾倍	對照 4 到 6 倍
只算借址和辦公室本業	2,113,196	3.8 倍	低於範圍下緣，還沒計入任何客戶轉換。
加客戶轉換，毛利 60%	3,245,036	2.5 倍	低於範圍下緣。
加客戶轉換，毛利 90%	3,810,956	2.1 倍	低於範圍下緣。

這是用來比較的尺，不是報價。實際成交價還看你的查核結果、房產鑑價、交接條件和契約風險怎麼分配。

還有哪些事要你自己查

以下幾項沒有算進本頁數字。最後怎麼轉讓、哪些要另外取得同意，以正式契約為準。

項目	內容
房產和貸款	房產隨交易一併轉讓，貸款由買方在交割時清償，抵押權塗銷後過戶。銀行同意的程序、過戶的稅費由雙方另約。房屋稅、地價稅和修繕，以稅單和帳單為準。
公司本身	買的是股權，公司這個法人不變。客戶合約、銀行權限、許可和資格，要逐項確認換老闆後需不需要通知、同意或重新審查。
客戶轉做記帳	現有客戶和新設公司的流量，可以轉成記帳、工商和稅務服務。轉換率、客戶同意與否和服務成本，要你自己評估。
帳務可以追溯	1,072 筆銀行流水都做過餘額連鎖檢查，分類底稿留存可抽查。這可以當你查核的起點，但不能取代你自己的會計師。
賣方交接	賣方提供一年交接，範圍含客戶、營運流程、合作窗口和供應商。實際時數、交付項目和超出範圍的費用，要另外約定。
系統和制度	AI 與客戶管理系統一併轉讓，含程式碼和帳號。營運流程、客戶資料庫和繳費歷史，依個資規定合規交接。功能和維護責任要寫進契約。
訓練業務	公司目前持有的評核結果和資料可供查核。股權變動後資格是否有效、要不要報備，要在交易前向主管機關確認。
定價和獲客	登記戶月費平均 1,695 元、中位數 1,800 元。2024 年帳列廣告支出 5,000 元，2025 年銀行帳沒有獨立的廣告支出。這些數字看得出定價與獲客效率，但不能單獨證明客戶都從哪裡來，也不能證明未來成長。
還沒用的空間	會議室、場地和自由座還有空間，但要重新啟用，需求、定價、行銷和人力都還沒驗證，所以沒有估值。